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SMC股票学习网 • 2021年08月25日 12:41:16 • 股票知识 • 阅读 61

安亭镇位于上海市中心以西约30公里处，是秦朝在汉代建造的。“十里一亭，以安亭亭为镇”，因此安亭的名字至今仍在使用。

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在近18年的发展过程中，当地政府启动了打造上海世界汽车城的项目。然而，在已经废弃15年的汽车城核心区——安池路，却没有发展的迹象。

瑞安明帝投资咨询有限公司是第一批进入上海世界汽车城的“老企业”。与上海世界汽车城发展有限公司签订合作协议后，引进瑞丽集团有限公司组建上海世界汽车城瑞安实业有限公司，参与生产汽车交易商城。

近日，《中国经营报》记者发现，两家公司合作后，瑞丽集团经过几轮增资后成为上海轿车城发展公司的大股东，但并没有按照计划及时进行开发和生产。在瑞丽集团自主开发的万里城房地产项目中，工作人员甚至早就宣传该地块将开发为商业综合体项目。

上海车城瑞安公司的一名股东透露，瑞丽集团还典当了109亩土地来资助万利市的房地产开发，因此“干涸的土地”已经有15年没有开工了。

对此，4月25日，公司总经理陈胜峰予以否认，称公司的两份贷款申请均用于瑞丽汽车广场项目，未用于其他用途。然而，嘉定区规划和自然资源局后来向记者证明，它在2018年对该地块的生产状况进行了调查，并开始确定存在搁置现象。

15年的“晒太阳”

据透露，上海世界汽车城占地100平方公里，曾是上海“十五”期间四大工业基地之一。

在汽车城投产之初，上海汽车城瑞安公司与嘉定区房地局签订了土地出让合同。根据合同，安亭镇119户居民的19/1地块和安亭镇双浦村的16/1地块已出售，总面积101548平方米，转让费1812万元。该土地用于商业目的，使用寿命为40年。

4月13日下午，记者在现场发现，该地块位于安池路和米泉南路的东西两侧。东侧43亩土地已建成瑞丽汽车广场，西侧109亩土地被3米高的铁板环绕。一些铁板的上端覆盖着死藤，每隔
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3-5米种一棵樟树。建筑工地的南面是商都世界大厦，西面有几家4S沙龙店。在施工现场周围，视野基本被封锁，墙上没有关于施工现场和开发企业的信息。只要有一个面向安奇路的
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入口，连接道路的地面就会因车辆而变得崎岖不平。

进入施工现场，我看到四辆工程车和一辆挖掘机停在平地上。这片荒地覆盖着草，堆放着建筑垃圾、油漆桶和废弃轮胎。没有建筑的痕迹。一名留守工人表示，建筑工地正准备在今年下半年开工，目前正在清理地表的碎片。

关于该地块，嘉定区规划和自然资源局表示，上海轿车城瑞安公司已于2004年1月8日签订土地出让合同，预计开工日期为2004年12月31日。与此同时，l地块已根据转让合同开始施工，将于2016年完工。

令人费解的是，为什么这109亩土地15年来没有被开垦，也没有被提交投标。以后会有什么计划？陈胜峰解释说，H地块最初是由政府规划的，用于汽车购物中心的一期、二期和三期。然而，由于4S汽车商店的经营条件下降，该地块的控制条例进行了调整。该公司于2013年签订了土地补偿合同，由于项目申请和审批未通过两次，土地未开发。

H地块陈胜峰表明计划于今年下半年开始生产并完成一个商业项目，以吸引研发企业落户写字楼。该项目预计需要3年时间，出资额将达到10亿元人民币。

房地产开发第一

根据记者的询问，这个H地块是拆迁后的净地块。2004年，该地块被征用时，换算后的底价仅为每平方米50.99元。在过去的15年里，瑞丽万利城附近地块的平均价格达到了每平方米26000元，并且该地块的价格增长了52倍。

瑞安明帝公司董事长戴海峰表示，2003-2002年，来自浙江温州的瑞丽集团入股组建上海翔城瑞安公司，共同开发翔城贸易区，打造翔城购物中心项目。项目占地182亩，总投资2.7亿元。瑞安明帝公司占60%的股份，筹资2220万元，瑞丽集团占40%。整个项目的多余资金由李湘集团承担，其他股东出资。

上海轿车城瑞安公司的一位股东表示，2011年8月，瑞丽集团以10.35亿元人民币成功上市竞购上海安亭L南地块，并在此基础上开发了瑞丽万里城项目。该项目总面积约142亩。计划生产五星级酒店、高级生态日工作、高品质住宅、精品街区商业等形式。这是瑞丽集团在上海的标志性项目。

记者走访了嘉定区安池路与安岳路的交叉口，发现瑞丽万里城被米泉南路与安池路隔开，靠近上述地块。房地产营销中心断断续续地开展销售活动，已经成为商店的投资促进中心。房地产沙盘模型混乱，项目布局和瑞丽集团简介贴在墙上。工作人员表示，万里城没有新房子可卖。

姚，嘉定人，现在是万里城的主人。据他介绍，开幕式开始时，万里城的广告到处都是。“将来，每栋建筑都会有漏水。现在住宅区的入住率约为三分之一。仍然有一些建筑没有对外出售。零+住房短缺已经有好几年没有开始了。”

根据原国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》，闲置土地是指国有生产用地所有者使用的国有生产用地超过国有生产用地使用权有偿使用合同或已做出划拨决定，且正常启动开发日期已有一年未启动的国有生产用地。开发已经开始，但累计开发生产用地面积不到应启动开发生产用地总面积的三分之一。也许出资额只占总出资额的不到25%。间歇开发生产一年以上的国有生产用地也可以确定为闲置土地。

事实上，上海已经对开发商搁置土地的问题采取了一些措施。今年1月18日，上海市普陀区政府宣布，经区政府研究决定，同意搁置普陀区足球色彩分析工具规划和土地管理局对笛福有限公司之音苑三期项目的土地处置方案。该地块以协议方式购买，区土地开发中心将另行签订购买补偿协议，土地使用权收回后返还政府土地储备。

涉嫌典当输血

瑞丽集团的官员透露，该公司成立于1987年，专门从事研究，制造和销售汽车零部件和轨道车辆零部件。2004年7月，它在美国纳斯达克上市，是温州地区第一家海外上市的民营企业。

除了汽车配件，瑞丽集团还安
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排房地产事务。瑞丽房地产集团在长江三角洲地区的主要城市经营着17个项目，包括杭州、上海、昆山、台州和温州，总开发面积近300万平方米。

2019年4月18日，记者从上海房地产了解到，万里城是瑞丽集团的全资子公司。上海瑞丽叶嘉房地产开发有限公司是四大菠菜论坛，从2014年5月开始开发并向公众销售。2014-2019年，分别销售了516台、116台、121台、35台、5台和3台。该物业共有1，655个单元，尚有917个单元处于可销售部分。

熟悉上海房地产市场的内部人士指出，起初，上海汽车城瑞安公司囤积土地已有15年没有开发，而母公司瑞丽集团涉嫌囤积房产。

此外，值得注意的是，根据记者获得的上海汇勇会计师事务所出具的审计报告，2013年10月至11月，以瑞丽集团为主体的上海轿车城瑞安公司向中国银行保山支行借款1.6亿元。最新的企业名单是人民币，期限为36个月。2015年3月，与国家信托公司签署《上海轿车城汽车购物中心二期房屋项目回购协议》，成立金额不超过1.75亿元的“上海瑞安工业单一基金信托公司”。

上海车城瑞安公司部分股东认为，该公司将以持有的109亩土地作为银行典当，向大股东瑞丽集团开发的瑞丽万里城项目申请贷款献血。

上述土地出让合同表明土地使用权可以典当，但需要在地上物生产完成前将典当贷款用于土地的开发和生产。

对此，陈胜峰承认，该公司确实有两笔贷款，但所有资金都用于瑞丽汽车广场项目的开发和生产，而不是用于万里城项目。由于前期投资巨大，瑞丽汽车广场的租金收入现在是主要支撑，结果出现亏损。下一步，公司将在前期开发和生产h地块，这将形成销售收入的来源，但资金将基本上由大股东瑞丽集团资助。

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